Fundos Imobiliários pra iniciantes
Caro leitor, antes de falarmos sobre fundos imobiliários quero primeiro que responda: Quem não gostaria de ter um punhado de casas para alugar? Já parou para imaginar que vida diferente você poderia ter?
E vivendo de maneira tranquila, administrando algumas casas, e apartamentos, até salas comerciais.
Porque recebendo os alugueis, e vivendo de renda. Sem muito esforço. E essa vida com certeza, muitos gostaria de ter, porem parece ser impossível para alguns.
Mas na realidade, para grande maioria. Isso acontece devido aos valores que estamos falando. E uma casa hoje, mesmo aquela germinadas, de um, ou no máximo dois quartos, provavelmente não custam menos de R$: 140.000,00.
Só que apartamentos, ou quitinetes, até os flats, devem sair por valor bem similar, sendo assim, estamos falando de um valor muito alto.
Quando sabemos, que a grande maioria das pessoas recebem algo próximo a um salario mínimo, ou seja, R$: 1045,00 mais ou menos.
E em outras palavras, estamos falando em guardar, aproximadamente 150 meses de salario (levando em consideração esse valor, e que ele não mudara durante o período, nem o preço dos imóveis).
Só que é complicado não é? Caro leitor, se eu disser que existe um jeito de investir com bem menos, e conseguir aproveitar os benefícios de rendimentos mensais, de maneira bem similar, e até melhor…
Você acreditaria?
Fundos Imobiliários.
E através dos fundos imobiliários, você, poderá ter participação e, Shoppings Centers, salas comercial, galpões logísticos, lajes corporativas, e afins.
Mas tudo isso, disponível, para você começar a investir. E sabe qual é o valor mínimo para começar a aplicar nessa forma de investimento?
Porque existem fundos, que são negociados a partir de R$: 2,00! Na verdade, estou arredondando. E por exemplo FFCI11, fundo imobiliário, possui algumas participações em imóveis espalhados pelo Rio de Janeiro e São Paulo, suas cotas, no momento em que escrevo esse artigo, estão sendo negociadas próximas dos R$: 1,80!
Mas é interessante não é? Ter imóveis em São Paulo e no Rio de Janeiro, parece ser bem caro não é verdade?
Dessa forma, não!
E os imóveis dos quais estamos falando são de alto valor e padrão, tendo como inquilinos, empresas que dificilmente escolheriam casas geminadas, ou quitinetes para abrigar seus negócios e afins…
Mas desse jeito, estamos falando em um percentual menor, de inadimplência também. E enfim, acredito ser muito mais interessante alugar uma propriedade para o Itaú, do que para uma pessoa física, ou empresas de porte menor, seja ela quem for.
Como funcionado o mercado de FII?
E para ter acesso aos fundos, você ira precisar se tornar cliente de alguma corretora, independente ou vinculado a algum banco.
Sendo cliente do Itaú, por exemplo, você poderá acessar o home broker do próprio banco.
Porem, os custos que incidem nessas operações podem acabar sendo superior aos oferecidos por corretoras independentes, como a XP, Easynvest, Modal entre outras…
E adquirir um FII é muito simples. Mas é possível comprar a partir de “uma cota“. Ou seja, diferente do que acontece com ETFs e Ações, que precisam ser adquiridas a partir de 10 cotas, ou lotes de 100 ações, respectivamente.
Mas é lógico, nesses casos também existe o mercado fracionado, porem com volume de negócios bem inferior comparado ao mercado de lotes mínimos.
Custos na hora de comprar e vender.
Porque na grande parte das corretoras, a corretagem pode sair por aproximadamente R$: 10,00 a operação.
Ou seja, se você vender, ira pagar R$: 10,00 mais emolumentos, em caso de compra, R$: 10,00 também, mais emolumentos.
E se o investidor for comprar mês a mês, ou até mesmo reinvestir os seus dividendos, periodicamente em novas cotas, pode acabar tendo um custo relativamente alto.
Mas então, sugiro para investir em corretoras que proporcionam alguma vantagem relacionada a corretagem.
Porque principalmente no começo, prefira corretoras que você não paga corretagem de FII e nem ETF para operar por ela.
E a iniciativa é excelente para investidores de longo prazo, que gostariam de adquirir cotas com regularidade.
Caso o seu perfil seja de comprar em quantidades grandes, porem com menos frequência. E recomendo aconselho a XP Investimentos.
Ao contrario de outras eles cobram corretagem, porem não cobram custodia.
Mas, se o investidor for realizar, digamos, duas operações anualmente, vai ter um custo de aproximadamente R$: 30,00 ano.
Enquanto em outras, poderá ter um custo próximo dos R$: 100,00 ao ano, por exemplo, isso porque vai precisar pagar a custodia mensal, de qualquer forma.
Fique ligado nos custos operacionais. Isso é relevante na hora de aplicar!
Por qual fundo começar?
E se houvesse ETF de fundos imobiliários, eu provavelmente iria indicar. Uma vez que as ETF são produtos financeiros bem diversificados contendo diversos ativos.
Mas observando a falta de tal produto no mercado financeiro nacional, é claro que uma decisão que é bem particular, e não é uma recomendação de investimento. Só que com intuito educativo pede começar a conhecer e acompanhar os fundos a seguir enquanto se familiariza.
E na bolsa temos três fundos que podemos destacar.
E os três fundos são de grande destaque, porque são os que possuem investimentos predominantes em FII.
Porque nas carteiras também existe CRI e LCI, porem, em menor quantidade. Em média, no portfólio desses fundos temos aproximadamente 20 fundos.
Quantidade muito interessante. É interessante para quem está estudando começar, porque no inicio, é um pouco complicado avaliar qual é o melhor, ou qual está mais barato.
Porque é muito importante saber avaliar se o ativo em questão possui algum desconto patrimonial e se o yield do mesmo está interessante.
E historicamente, os fundos já alcançaram um yield de 8,5% ao ano. Mas isso se deve a queda do juro, e a expectativa que a redução da Selic o que afeta diretamente.
Relação Juro – FII.
Porque é outra coisa muito importante sobre os fundos imobiliários é compreender a relação intima que o mercado possui com o juro.
Por se tratar de um investimento que distribui 95% dos rendimentos apurados, eles acabam se tornando similares a produtos de renda fixa.
Estou falando de Títulos do Tesouro, CDB, LCI e afins. Quando você investe em um FII, existe uma perspectiva de ganhos, alinhada com os rendimentos já apurados e os ganhos futuros, com o aumento dos alugueis, e possível valorizações dos imóveis e papeis.
Porque a mesma coisa que acontece com papeis de renda fixa. Só que além disso, podemos dizer que no mercado os investidores sempre vão avaliar o retorno de um titulo protegido pelo FGC, contra os ganhos oriundos de um FII.
Exemplo; é natural que ao ver um FII pagando 10% ao ano de rendimentos, o valor da cota, sofra uma valorização, se ao mesmo tempo, papeis de renda fixa estiverem pagando 9% ao ano.
E as pessoas naturalmente vão observar a oportunidade no mercado de FII, e começaram a migrar seus investimentos para tal.
Mas da mesma forma isso ocorre quando o juro começar a subir, e o FII estiverem pagando menos do que um CDB, por exemplo.
Porque Ao invés de uma saída da renda fixa para o mercado de FII teremos o inverso…
Até aqui, conseguimos passar um resumo mas com bastante informação sobre os fundos imobiliários.
E se você deseja aprofundar e ser um expert em FIIs e pensou em criar uma fonte de renda passiva mensal? Quer começar a investir na bolsa e não sabe como? Quer aprender a investir com na classe de ativos que mais cresce no Brasil?
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