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Fundos Imobiliários pra iniciantes

Caro leitor, quem não gostaria de ter um punhado de casas para alugar? Já parou para imaginar que vida diferente você poderia ter?

Vivendo de maneira tranquila, administrando algumas casas, e apartamentos, até salas comerciais.

Recebendo os alugueis, e vivendo de renda. Sem muito esforço. Essa vida com certeza, muitos gostaria de ter, porem parece ser impossível para alguns.

Na realidade, para grande maioria. Isso acontece deviod aos valores que estamos falando. Uma casa hoje, mesmo aquela germinadas, de um, ou no máximo dois quartos, provavelmente não custam menos de R$: 140.000,00.

Apartamentos, ou quitinetes, até os flats, devem sair por valor bem similar, sendo assim, estamos falando de um valor muito alto.

Quando sabemos, que a grande maioria das pessoas recebem algo próximo a um salario mínimo, ou seja, R$: 937,00.

Em outras palavras, estamos falando em guardar, aproximadamente 150 meses de salario (levando em consideração esse valor, e que ele não mudara durante o período, nem o preço dos imóveis).

Complicado não é? Caro leitor, se eu disser que existe um jeito de investir com bem menos, e conseguir aproveitar os benefícios de rendimentos mensais, de maneira bem similar, e até melhor…

Você acreditaria?

Fundos Imobiliários.

Através dos fundos imobiliários, você, poderá ter participação e, Shoppings Centers, salas comercial, galpões logísticos, lajes corporativas, e afins.

Tudo isso, disponível, para você começar a investir. Sabe qual é o valor mínimo para começar a aplicar nessa forma de investimento?

Existem fundos, que são negociados a partir de R$: 2,00! Na verdade, estou arredondando. FFCI11, fundo imobiliário, possui algumas participações em imóveis espalhados pelo Rio de Janeiro e São Paulo, suas cotas, no momento em que escrevo esse artigo, estão sendo negociadas próximas dos R$: 1,80!

Interessante não é? Ter imóveis em São Paulo e no Rio de Janeiro, parece ser bem caro não é verdade?

Dessa forma, não!

Os imóveis dos quais estamos falando são de alto valor e padrão, tendo como inquilinos, empresas que dificilmente escolheriam casas geminadas, ou quitinetes para abrigar seus negócios e afins…

Desse jeito, estamos falando em um percentual menor, de inadimplência também. Enfim, acredito ser muito mais interessante alugar uma propriedade para o Itaú, do que para uma pessoa física, ou empresas de porte menor, seja ela quem for.

Como funcionado o mercado de FII?

Para ter acesso aos fundos, você ira precisar se tornar cliente de alguma corretora, independente ou vinculado a algum banco.

Sendo cliente do Itaú, por exemplo, você poderá acessar o homebroker do próprio banco.

Porem, os custos que incidem nessas operações podem acabar sendo superior aos oferecidos por corretoras independentes, como a XP, Rico, Socopa entre outras…

Adquirir um FII é muito simples. É possível comprar a partir de uma cota. Ou seja, diferente do que acontece com ETF e Ações, que precisam ser adquiridas a partir de 10 cotas, ou lotes de 100 ações, respectivamente.

Lógico, nesses casos também existe o mercado fracionado, porem com volume de negócios bem inferior comparado ao mercado de lotes mínimos.

Custos na hora de comprar e vender.

Na grande parte das corretoras, a corretagem pode sair por aproximadamente R$: 10,00 a operação.

Ou seja, se você vender, ira pagar R$: 10,00 mais emolumentos, em caso de compra, R$: 10,00 também, mais emolumentos.

Se o investidor for comprar mês a mês, ou até mesmo reinvestir os seus dividendos, periodicamente em novas cotas, pode acabar tendo um custo relativamente alto.

Então, sugiro para investir em corretoras que proporcionam alguma vantagem relacionada a corretagem.

A Socopa é uma dessas. Você não paga corretagem de FII e nem ETF para operar por ela.

Iniciativa excelente para investidores de longo prazo, que gostariam de adquirir cotas com regularidade.

Caso o seu perfil seja de comprar em quantidades grandes, porem com menos frequência. Aconselho a XP Investimentos.

Ao contrario da Socopa eles cobram corretagem, porem não cobram custodia. Fato que a Socopa cobra.

Mas, se o investidor for realizar, digamos, duas operações anualmente, vai ter um custo de aproximadamente R$: 30,00 ano.

Enquanto na Socopa, poderá ter um custo próximo dos R$: 100,00 ao ano, porque vai precisar pagar a custodia mensal, de qualquer forma.

Fique ligado nos custos operacionais. Isso é relevante na hora de aplicar!

Por qual fundo começar?

Se houvesse ETF de fundos imobiliários, eu provavelmente iria indicar. Uma vez que as ETF são produtos financeiros bem diversificados contendo diversos ativos.

Mas observando a falta de tal produto no mercado financeiro nacional, vou indicar os fundos de fundos.

Na bolsa temos quatro fundos que podemos destacar.

  • FIXX11
  • BCIA11
  • BPFF11
  • BCFF11B

Os quatro fundos são os de maior destaque, a meu ver, e são os que possuem investimentos predominantes em FII.

Nas carteiras também existe CRI e LCI, porem, em menor quantidade. Em média, no portfolio desses fundos temos aproximadamente 20 fundos.

Quantidade muito interessante. Fiz essa sugestão, porque no inicio, é um pouco complicado avaliar qual é o melhor, ou qual está mais barato.

Gosto bastante de avaliar se o ativo em questão possui algum desconto patrimonial e se o yield do mesmo está interessante.

Atualmente, os fundos vêm caminhando para um yield de 8,5% ao ano. Isso se deve a queda do juro, e a expectativa que a redução da Selic ira se entender, até os 9% ao ano.

Relação Juro – FII.

Outra coisa muito importante sobre os fundos imobiliários é compreender a relação intima que o mercado possui com o juro.

Por se tratar de um investimento que distribui 95% dos rendimentos apurados, eles acabam se tornando similares a produtos de renda fixa.

Estou falando de Títulos do Tesouro, CDB, LCI e afins. Quando você investe em um FII, existe uma perspectiva de ganhos, alinhada com os rendimentos já apurados e os ganhos futuros, com o aumento dos alugueis, e possível valorizações dos imóveis e papeis.

Mesma coisa que acontece com papeis de renda fixa. Além disso, podemos dizer que no mercado os investidores sempre vão avaliar o retorno de um titulo protegido pelo FGC, contra os ganhos oriundos de um FII.

Exemplo; é natural que ao ver um FII pagando 10% ao ano de rendimentos, o valor da cota, sofra uma valorização, se ao mesmo tempo, papeis de renda fixa estiverem pagando 9% ao ano.

As pessoas naturalmente vão observar a oportunidade no mercado de FII, e começaram a migrar seus investimentos para tal.

Da mesma forma isso ocorre quando o juro começar a subir, e o FII estiverem pagando menos do que um CDB, por exemplo.

Ao invés de uma saída da renda fixa para o mercado de FII teremos o inverso…

Continue buscando conhecimento sempre e Viva Seu Máximo!

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